Многим военным приходится сталкиваться с ситуацией, когда нужно продать квартиру, которая была куплена по ипотеке. Причины этого могут быть самые разные: например, необходимо переехать в более просторные апартаменты или наоборот – нужна квартире поскромнее, возможно речь идет о смене места жительства, переводе по службе, появлении более выгодного предложения на рынке недвижимости. Действительно, причины, толкнувшие на продажу жилья могут быть разные. Возможно ли продать ипотечное жилье? Как правильно организовать и провести эту операцию? Что надо каждому военному, который приобрел или собирается приобрести квартиру по условиям ипотеки?

Сделки с квартирами по военной ипотеке, их особенности

Военная ипотека уже давно стала типовым инструментом приобретения жилой недвижимости. Обычно продать квартиру, купленную за счет заемных средств, так же просто, как и приобретенную за собственные деньги. Схема проведения таких сделок хорошо отработана банками и понятна продавцам и покупателям. Собственники заинтересованы в получении денег здесь и сейчас, а ждать покупателя с «живыми деньгами» им не всегда выгодно. Это толкает собственников на совершение сделок по различным социальным программам. Чтобы продать недвижимость по военной ипотеке продавцу надо знать некоторые особенности.
Многие собственники, у которых имеется такая квартира, неохотно соглашаются на продажу. Такое отношение обусловлено рисками, которые возможны при продаже жилья, купленного в рамках рассматриваемой программы. В действительности никаких рисков военная ипотека не таит и все опасения беспочвенны.

Военная ипотека – это программа, выполнение которой контролируется Администрацией Президента и является главным направлением государственной политики. Главное отличие оговариваемой сделки является пакет документов, который будет немного шире. Налог по прибыли, полученной от реализации жилой недвижимости уплачивается в установленном законом порядке.

Законодательством обозначено, что жилье, приобретенное по одной из программ целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и по условиям ипотеки, выступает в качестве залога у банка-кредитора и Министерства Обороны РФ пока кредитный договор не будет закрыт.

Снять обременение можно в одном случае - займ будет полностью выплачен и срок службы будет составлять 20 лет. Эти условия прописаны в ст. 10 ФЗ от 20/08/04 №117, из которой четко понятно, что жилая недвижимость, купленная по условиям программы Военная ипотека, может быть продана после погашения долга и снятия обременительных обязательств.

Надо понимать, что нельзя продать квартиру с обременением. Проводя параллель с недвижимостью по гражданской ипотеке, стоит отметить, что военная предполагает поиск финансов для возврата долга по ЦЖЗ. В таких случаях часто прибегают к обычному потребительскому займу.

Схема продажи выглядит так:

1. Направить уведомление в банк и Росвоенипотеку о своем желании снять обременение с целью продать недвижимое имущество.
2. Составить и подать рапорт на получение второго свидетельства участника НИС.
3. Обратиться в банк, чтобы уточнить сумму долга.
4. Начинать искать покупателя.
5. Получить документальное подтверждение о снятии обременения.
6. Обратиться в регистрационную палату, где выдадут свидетельство о праве собственности и подтвердят отсутствие обременения.
7. Продать жилье по обычной схеме.

Можно ли повторно участвовать в программе Военная ипотека?

Военных этот вопрос, безусловно, интересует. Действующее законодательство дает возможность повторной покупки квартиры. Для этого надо всего лишь совершить все описанные выше действия, то есть снять обременение и найти покупателя.

Как снять обременение?

Главной проблемой, которая встает перед военным, заключается в снятии обременения. Собственно, проблема заключается не в самой процедуре, а в поиске денег. Квартира, несмотря на право собственно заемщика, является залогом Росвоенипотеки и банка, то есть речь идет о двойном обременении.

Как найти деньги?

Способов решения не так много, но они есть. Нужную сумму можно достать из собственного кармана, еще есть вариант получения потребительского кредита, или прибегнуть к продаже обремененной квартиры. Последний вариант не так просто воплощается в жизнь. Мало кто хочет связываться с залоговой недвижимостью, поэтому придется делать хорошую скидку, то есть, говоря другими словами, терять некую часть денег. Стоит оговориться, что одалживать деньги надо не на большой период времени – до того, как будет снято обременение и проведена продажа.

Если провести несложные расчёты, то получается, что в случае удачной сделки, дела собственника выглядят следующим образом. Предполагается, что квартира была приобретена в 2012 году за 2,3 млн. рублей по программе военной ипотеки. Спустя 2 года собственник решил ее продать и взамен обзавестись апартаментами попросторней. Стоимость новой составляет 3,5 млн. рублей, а старую хочется продать за 2,8 млн. рублей. Учитывая, что военный с 2009 года участвовал в НИС, то за это время на его счету имеется 500 тыс. рублей. Также был получен ипотечный кредит в размере 1,8 млн. рублей. Покупка была совершена без вложения личных средств.

Долг государству составляет 900 тыс. рублей, банку надо будет вернуть примерно 1,6-1,7 млн. рублей. Общая сумма будет немаленькая – 2,6 млн. рублей, и этих средств может хватить на приобретение новых аппартаментов. Если по замыслу собственника он получит 2,8 млн. рублей – 2,6 млн. рублей обременения = 200 тыс. рублей «прибыли». Сумма обременения была выплачена из заемных денег (потребительский кредит, взяты в долг у знакомых) и если принять, что она была сразу возвращена, то на выходе получается вот такая картина:

• У военного имеются собственные сбережения в сумме 200 тыс. рублей, которые остались после продажи и возврата долгов.
• На государственный накопительный счет возвращены 900 тыс. рублей, и они снова доступны к использованию.
• Положительная кредитная история.

Понятно, что описанные расчеты являются примерными и в конкретном случае могут немного отличаться. Вывод один – обременение надо снимать. И для этого нужны немалые суммы денег, которые при желании можно раздобыть.

Документы, которые нужны для проведения сделки

Отличием данной сделки является именно пакет необходимых документов. Да и сам процесс займет немного больше времени. Продавцу надо будет собрать такие документы:

• Паспорта БТИ.
• Документы о праве собственности.
• Выписка из ЕГРЛ.
• Подробный план жилья.
• Документы от покупателя.

Сбор такого пакета документов может отнять около 1 месяца.